Vendita immobile condominiale: le regole.

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Vendita immobile condominiale: le regole.

 

La vendita di un immobile condominiale, come un ex portineria per esempio, è sempre oggetto di non pochi problemi. La vendita infatti deve attenersi a precise regole in modo da non compromettere la buona riuscita dell’operazione. Vediamo insieme tutto quelle che serve sapere sulla vendita di un immobile condominiale.

 

#facciamoilpunto

 

Che cos’è un immobile condominiale?
È possibile vendere una proprietà condominiale?
Quale è la procedura da seguire per la vendita di una proprietà condominiale?
Il ricavo della vendita di un locale condominiale come viene ripartito?
Un condomino ha la prelazione sull’acquisto di un locale condominiale?
Come vendere un locale condominiale con un abuso edilizio?

 

Che cos’è un immobile condominiale?

Quando e come un locale è considerato condominiale.

Un immobile condominiale è un locale, area o appartamento di proprietà di tutti i condomini (quindi una parte comune) che sono a loro volta proprietari delle loro singolo unità immobiliari in condominio. La proprietà è divisa fra tutti i condomini in parti uguali e non in base ai millesimi di proprietà.
Nessuno dei condomini può decidere di vendere la sua quota senza il consenso di tutti i proprietari.

Per parti comuni la legge – di cui all’art 1117 del Codice Civile – individua:
– parti dell’edificio ad uso comune di natura essenziale come le scale, i portoni, le facciate e le aree verdi
le aree e i locali di pertinenza ad uso comune come il locale portineria, le aree di parcheggio, il sottotetto
le opere accessorie ad uso comune come l’ascensore, l’impianto idrico, gli impianti televisivi, le cisterne.

 

È possibile vendere una proprietà condominiale?

La vendita di un immobile condominiale è possibile con il consenso unanime e in forma scritta di tutti i condomini.

La vendita di una proprietà condominiale è possibile e come prima cosa è necessario deliberare la sua messa in vendita in fase di assemblea condominiale. La maggioranza richiesta in questa fase è di 500 millesimi anche se noi consigliamo anche in questa fase la totalità dei voti. In questa fase è sempre meglio già definire condizioni e prezzo di vendita richiesto.

Successivamente, per la reale vendita dell’immobile, saranno necessarie le procure scritte di tutti i condomini e sarà quindi necessario avere i 1000 millesimi. La contrarietà di un solo condomino non permetterebbe di concludere la vendita. La raccolta dovrà eseguita dall’amministratore unitamente al notaio che sarà individuato per stipulare l’atto.

Il consenso dei condomini come anticipato, deve essere espresso in forma scritta pena l’annullabilità di tutti gli atti necessari alla vendita della proprietà condominiale.

 

Quale è la procedura da seguire per la vendita di una proprietà condominiale?

Iter e procedure necessarie perché la vendita avvenga in modo sicuro e legale.

Dopo che l’assemblea condominiale si è espressa a favore della vendita del locale condominiale e che sono state raccolte tutte le procure in forma scritta, c’è tutta una serie di adempimenti da rispettare.

La prima cosa da fare è dare procura alla vendita all’amministratore di condominio. A questo punto si procederà con la ricerca di un acquirente (tramite un’agenzia immobiliare o vie private).
Quando si sarà individuato il compratore e stabilito il prezzo di vendita si dovrà procedere con un contratto di vendita preliminare (compromesso). La stipula del compromesso è una fase molto importante, che tutela entrambe le parti.

Nel caso in cui si siano più acquirenti interessati si procederà con il raccogliere le offerte in busta chiuse e l’offerta più alta sarà quella che si aggiudicherà l’acquisto dell’immobile.

La vendita viene poi formalizzata tramite un atto notarile. Al rogito si dovrà presentare il compratore e l’amministratore di condominio in qualità di procuratore.

Una volta venduto l’immobile se questo è già millesimato il nuovo condomino subentrerà nel pagamento delle spese in misura proporzionale. Nel caso in cui il locale non fosse millesimato si dovrà procedere con l’inserimento dello stesso nella tabella millesimale che verrà ricalcolata in proporzione. Il costo per il rifacimento della tabella millesimale solitamente è a carico di chi provoca la modifica e quindi dell’acquirente dell’immobile (il nuovo condomino), salvo diversa delibera condominiale.

 

Il ricavo della vendita di un locale condominiale come viene ripartito?

Ogni condominio ha diritto alla propria parte calcolata sulla base delle tabelle millesimali.

La ripartizione della somma ricavata dalla vendita del locale condominiale – come regolato dall’art. 1118 del Codice Civile e se non diversamente deciso all’atto dell’acquisto o nel regolamento condominiale – viene diviso in proporzione al valore della propria unità immobiliare e quindi in base ai millesimi di proprietà.

Nel caso il locale condominiale sia stato acquistato da un condomino il ricavato andrà ripartito fra tutti gli altri condomini. I metodi di ripartizione sono tre:
– con bonifico diretto ai singoli condomini per la propria parte
– con assegno bancario ai singoli condomini
– come credito sulla posizione contabile dei condomini che non dovranno pagare le spese condominiali fino al raggiungimento della cifra che avrebbero dovuto incassare.

 

Un condomino ha la prelazione sull’acquisto di un locale condominiale?

Un condomino non ha nessun tipo di diritto di prelazione sull’acquisto.

La legge prevede che il condomino vicino di casa non abbia nessun tipo di prelazione sull’acquisto di un locale condominiale e quindi non abbia nessun tipo di precedenza, a meno che
questa non sia prevista dal regolamento condominiale o venga decisa e sottoscritta in modo volontario dai condomini interessati.

La prelazione è valida in caso nel caso di vendita di un bene le cui quote sono in comunione ereditaria o di locazione e quindi nel caso la vendita
sia prevista in corrispondenza della scadenza contrattuale.

 

Come vendere un locale condominiale con un abuso edilizio o non accatastato?

È possibile vendere anche un immobile condominiale con abuso edilizio o non accatastato.

Nel caso l’immobile condominiale oggetto della compravendita non sia in regola e siano presenti degli abusi edilizi come prima cosa si dovrà procedere con una sanatoria. I costi della sanatoria
saranno a carico del condominio o dell’acquirente; tale decisione dovrà essere assunta in sede assembleare.

Nel caso in cui l’immobile non sia accatastato dovrà essere incaricato un tecnico che procederà con gli adempimenti del caso.

Devi vendere un locale nel tuo condominio e hai dubbi in materia. Contattaci e ti seguiremo nella vendita per garantirti che tutto venga svolto nella massima sicurezza e tutela dei tuoi interessi.

Ci prendiamo cura dei nostri condomini.