Sicurezza in condominio: cosa è obbligatorio e chi è responsabile.
Quando si parla di sicurezza in condominio il rischio è sempre lo stesso: pensare che basti “avere tutto in regola” senza sapere bene cosa significhi davvero.
Eppure, nel 2025, essere poco informati può costare caro — in termini di responsabilità, sanzioni e soprattutto sicurezza per chi vive l’edificio ogni giorno.
Facciamo chiarezza: cosa è obbligatorio oggi per gli impianti, gli ascensori e la prevenzione incendi in condominio? E chi risponde, in caso di problemi?
#facciamoilpunto
Sicurezza condominiale: chi ne è responsabile?
Impianti elettrici e termici in condominio: cosa va controllato?
Ascensori in condominio: quali sono i controlli obbligatori?
Antincendio in condominio: quando è obbligatorio?
In caso di incidente, infortunio o incendio in condominio cosa succede?
Sicurezza in condominio: chi ne è responsabile?
Il punto di partenza è questo: l’amministratore di condominio è il responsabile legale della sicurezza degli impianti comuni.
Secondo l’art. 1130 del Codice Civile, l’amministratore ha il dovere di “curare l’osservanza del regolamento di condominio” e soprattutto di far eseguire gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria necessari alla sicurezza dell’edificio.
Ma attenzione: anche i condòmini, in alcune situazioni, possono avere corresponsabilità, ad esempio se bloccano interventi urgenti in assemblea o omettono segnalazioni.
Impianti elettrici e termici in condominio: cosa va controllato?
Per la sicurezza in condominio ecco cosa sapere per quanto riguarda gli impianti elettrici e tecnici.
Ogni condominio ha degli impianti comuni (elettrici, termici, idraulici) che devono rispettare le norme tecniche e di sicurezza previste dal D.M. 37/2008.
In particolare:
- Gli impianti elettrici delle parti comuni devono essere realizzati a regola d’arte e manutenuti con cadenza regolare (non esiste una scadenza rigida, ma è consigliata una verifica annuale da un tecnico qualificato).
- Gli impianti termici centralizzati (riscaldamento o raffrescamento) devono avere un libretto di impianto aggiornato e rispettare le scadenze per controlli di efficienza energetica e sicurezza (come da D.Lgs. 192/2005).
- In presenza di bombole GPL, caldaie o canne fumarie comuni, servono controlli specifici e manutenzione straordinaria, da registrare nel libretto.
Ascensori in condominio: quali sono i controlli obbligatori?
Quali le norme da seguire in materia di sicurezza in condominio?
Nel 2025, ogni ascensore condominiale è soggetto a controlli periodici obbligatori, previsti dal D.P.R. 162/1999 e successive modifiche.
Le due principali scadenze da ricordare sono:
- manutenzione ordinaria: almeno ogni 6 mesi, da parte di una ditta specializzata.
- verifica straordinaria: ogni 2 anni, da parte di un organismo notificato (INAIL o soggetti abilitati), con relativo verbale.
In caso di mancato controllo, l’amministratore può essere ritenuto direttamente responsabile in caso di incidente o guasto.
Ricordatevi che l’amministratore deve conservare tutta la documentazione delle manutenzioni e dei controlli, in caso di ispezioni.
Antincendio in condominio: quando è obbligatorio?
Un altro tema spesso sottovalutato è quello della prevenzione incendi in condominio. Eppure, negli ultimi anni, le normative si sono fatte molto più stringenti.
Con il D.M. 25 gennaio 2019 (cosiddetto “Decreto Minicondomini”) e successive modifiche, sono previste 3 fasce di obblighi in base all’altezza antincendio dell’edificio:
- Fino a 12 metri: nessun obbligo particolare, ma vige il principio di buona gestione del rischio.
- Da 12 a 24 metri: è obbligatoria la nomina di un responsabile della sicurezza antincendio, normalmente l’amministratore stesso, e serve un piano di emergenza semplificato.
- Oltre i 24 metri: obblighi più severi, tra cui:
- progetto approvato dai Vigili del Fuoco
- piano di emergenza e prove di evacuazione
- impianto rilevazione fumi, estintori, segnaletica di sicurezza
Dal 2023 è entrato in vigore l’obbligo di installazione e manutenzione regolare degli estintori e della segnaletica anche per condomìni “a medio rischio” (es. con autorimesse, locali caldaia, ascensori multipli).
In caso di incidente, infortunio o incendio in condominio cosa succede?
Ecco cosa sapere se in tema di sicurezza in condominio qualcosa va storto.
In caso di incidente, infortunio o incendio, la prima cosa che viene verificata è se il condominio aveva rispettato gli obblighi di legge in materia di sicurezza. Se emergono negligenze o omissioni, la responsabilità civile (e in alcuni casi penale) ricade sull’amministratore. Ecco perché tenere tutto sotto controllo – impianti, scadenze, documentazione – non è solo una formalità: è una tutela concreta per tutti. Nel 2025, la sicurezza in condominio non è più solo un tema tecnico, ma una questione concreta di responsabilità e buon senso.