Il ruolo dell’amministratore e il SuperBonus110%.

Il ruolo dell’amministratore è un aspetto chiave per la corretta gestione di un condominio. Egli pianifica, programma e organizza tutte le attività di gestione a tutela del patrimonio condominiale. Questo ruolo ha assunto ancora più importanza negli ultimi anni che hanno visto un cambio radicale della sua figura. Ad oggi non si può più considerare unicamente il rappresentante del condominio ma centro strategico di nuove responsabilità nei rapporti giuridici.
Cambio dovuto dall’introduzione di notevoli agevolazioni fiscali per il condominio quali il Superbonus110%, rispetto al quale le posizioni degli amministratori sono molto diverse.
Alcuni vedono il Superbonus110% con paura perché non sono in grado di gestirlo nel modo corretto e altri, come noi, ne vedono un’opportunità imperdibile.

 

Ma esattamente quel è il ruolo dell’amministratore nella gestione del Superbonus110%


#facciamoilpunto

 

Cosa è il Superbonus 110%?

Il superbonus110% è una agevolazione fiscale del Decreto Rilancio che ha determinato nel 110% sui 5 anni l’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2022 (prorogato al 2023) per gli interventi di efficientamento energetico e/o antisismico, per l’installazione di infrastrutture di ricarica o di abbattimento di barriere architettoniche negli edifici. Per gli IACP (Istituti Autonomi Case Popolari) il limite temporale entro il quale è possibile detrarre le spese si estende fino al 31 dicembre 2022, prorogabili ulteriormente fino al 30 giugno 2023 qualora siano stato completati almeno il 60% dei lavori al 31 dicembre 2022.

 

Chi può accedere al Superbonus110%?

È possibile accedere al Superbonus110% svolgendo almeno un intervento “trainante” come:
– isolamento termico dell’involucro dell’edificio (sia unifamiliari che plurifamiliari)
– la sostituzione degli impianti termici con impianti centralizzati
– la sostituzione degli impianti termici in edifici unifamiliari che si trovano all’interno di edifici plurifamiliari e che siano da essi dipendenti dai punti di vista funzionale e che abbiano uno o più accessi autonomi dall’esterno.

Una volta eseguito almeno uno degli interventi trainanti il beneficiario può decidere di procedere con altri lavori detti “trainati” quali:
– l’installazione di impianti fotovoltaici
– la sostituzione degli infissi
– l’installazione di sistemi di accumulo
– l’installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici
– l’eliminazione delle barriere architettoniche per portatori di handicap e persone over 65

L’insieme degli interventi “trainanti” e “trainati” ha come obiettivo quello di portare l’edificio ad avere un efficientamento energetico di almeno due classi.  Questo efficientamento va dimostrato con l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), ante e post-intervento, che deve essere rilasciato da un tecnico abilitato e che ha validità di 10 anni.

Come si pagano i lavori di efficientamento energetico?

Il condominio ha tre possibilità in merito:
– cedere il credito
– chiedere lo sconto in fattura
– pagare i lavori e portarli in detrazione fiscale in 5 anni

Lo sconto in fattura

Con lo SCONTO IN FATTURA l’impresa che realizzerà i lavori anticiperà la spesa detraibile.
Ciò vuol dire che nel caso del Superbonus 110% non andrà pagato nulla mentre nel caso degli altri benefici fiscali (60 e 50 percento) si dovrà liquidare la sola quota della spesa al netto della quota di credito di imposta ceduto.
L’impresa incaricata dei lavori potrà decidere se cedere o meno il credito alle banche (o ad un intermediario). Questa opzione è difficilmente percorribile perché vuol dire per l’impresa anticipare importi davvero importanti e questo è possibile solo per grossissime imprese estremamente strutturate.
GENERAL CONTRACTOR danno questa possibilità che in qualità di “contraente generale”. Andranno a fatturare quindi la totalità degli interventi oggetto dell’agevolazione fiscale –  ivi compresi quelli relativi ai servizi professionali necessari per lo svolgimento dei lavori e di tutte le pratiche fiscali e amministrative. Il condominio riceverà dal GENERAL CONTRACTOR lo sconto in fattura e sarà poi quest’ultimo ad usufruire del credito di imposta generato.

La cessione del credito

Nel caso della CESSIONE DEL CREDITO il condomino/contribuente, che gode del bonus fiscale, avrà diritto ad un credito d’imposta del valore pari alla % del bonus. Nel caso del Superbonus 110% avrà quindi diritto ad un credito d’imposta pari al 110% delle spese sostenute. Il contribuente potrà quindi scegliere di cedere questo credito a soggetti terzi (come le Banche) ricevendo in cambio liquidità per pagare l’impresa che effettuerà i lavori. La Banca andrà dunque a ritirare il credito e a finanziare l’opera ad un tasso di interesse determinato.

La terza possibilità, molto poco praticata, è anche quella secondo la quale il condomino/contribuente va a pagare direttamente tutti i lavori efficientamento recuperando il credito in 5 anni.

Il ruolo dell’amministratore nella gestione del Superbonus110%

Se il ruolo dell’amministratore è normalmente importante, il ruolo dell’amministratore nella gestione del Superbonus110% diventa ancora più rilevante. Deve infatti fare fronte ad una serie di doveri e obblighi quali:

  • Individuare i tecnici abilitati verificandone i requisiti;
  • Produrre la documentazione necessaria allo sviluppo del progetto;
  • Individuare i soggetti che siano in grado di garantire al condominio la cessione del credito con sconto in fattura in modo tale da evitare esborsi;
  • Coordinare le attività dei cantieri che verranno avviati e risolvere le eventuali problematiche;
  • Gestire l’adeguata contrattualistica;
  • Convocare numerose assemblee al fine di conseguire tutte le delibere necessarie
  • raccogliere e rintracciare tutta la modulistica di ciascun condomino elemento fondamentale per attivare il meccanismo di cessione del credito

 

Non tutti gli Studi Amministrativi sono preparati alla gestione di tutte queste pratiche, estremamente complesse. È necessaria una profonda conoscenza della materia, un’estrema precisione e un gruppo di lavoro fidato e coeso per quella che si può paragonare ad una “ricostruzione”, che porterà innumerevoli vantaggi energetici, di risparmio e un incremento considerevole del valore dell’immobile.

Noi dello Studio Donzelli&Criscuoli siamo stati i primi a farlo a Milano e lo abbiamo già fatto in più di 10 condomini.
Conosciamo la materia e svolgiamo tutte le operazioni e i passaggi burocratici insieme ad un pool di professionisti capaci e fidati.

 

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