Condominio Vs Supercondominio. Che differenze ci sono?

CONDOMINIO VS SUPERCONDOMINIO

Condominio Vs Supercondominio. Che differenze ci sono?

Condominio Vs Supercondominio. Che differenze ci sono? Spesso ci viene posta questa domanda da parte dei nostri condomini ma non solo.

#facciamoilpunto

 

1. Condominio Vs Supercondominio. Che differenze ci sono?
2.Cosa stabilisce la legge in materie di supercondominio?
3.Quando, come e perché si costituisce un supercondominio?
4.Il supercondominio e il regolamento condominiale.
5.L’assemblea condominiale e amministratore: ecco come vengono regolate le due figure.
6.Si può decidere di sciogliere un supercondominio?

1. Condominio Vs Supercondominio. Che differenze ci sono?

Caratteristiche e regolamenti delle due forme di organizzazione.

Il termine super condominio si riferisce ad struttura condominiale più complessa rispetto al classico condominio. Il super condominio è infatti un insieme di più edifici che hanno la caratteristica di avere in comune degli impianti o dei servizi (in genere di ampie dimensioni) come per esempio un parco condominiale o un impianto di riscaldamento, dei posti auto o ancora servizi di portierato o piscine.
La condizione necessaria perché l’insieme sia definito super condominio è avere in comune della parte e che siano collegati fra di loro da un vincolo di accessorietà.

Il condominio invece è una singola struttura condominiale che qualora faccia parte di un super condominio può decidere di redigere un regolamento a parte relativo alle sole parti di sua competenza e di gestire quelle in comune con gli altri edifici/condomini con un regolamento ad hoc.

2.Cosa stabilisce la legge in materia?

Condominio Vs Supercondominio. Che differenze ci sono in materia di regole e disposizioni?

La legge n° 220/2012 stabilisce che al super condominio debbano essere applicate le regole che normano il condominio, ma non lo definisce specificatamente.
L’art. 1117 ne attesa l’esistenza giuridica in modo implicito in questo modo:

Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.

La definizione di condominio è stata però definita dalla Cassazione civile con la sentenza 19939/2012 che dice:
– “ la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con i fabbricati. Per la costituzione, non è necessaria la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente come si è detto che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 cod. civ.”

3.Quando, come e perché si costituisce un supercondominio?

Le motivazione per le quali si decide di costituirne uno sono diverse.

Il creazione di un super condominio può avvenire in modi diversi:

1- viene previsto del regolamento definito dal costruttore degli edifici
2- in un momento successivo, tramite assemblea che può decidere la sua costituzione con una maggioranza di almeno il 50%+1 dei millesimi di proprietà. L’eventuale delibera è passibile di annullamento qualora vengano inseriti vincoli sulle proprietà singole o su parti comuni.

La necessità primaria per la quale viene deciso di istituire un supercondominio è la ripartizione delle spese delle parti comuni secondo le percentuali previste dalle tabelle millesimali.

La legge dispone (art. 67 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile) che il supercondominio abbia obbligatoriamente un amministratore ad hoc (oltre a quello condominiale) quando siano presenti più di 60 condomini che avrà poteri di gestione sullo stesso. I condomini dovranno nominare un loro rappresentante che parteciperà alle assemblee ordinarie relative alle parti comuni e che si occuperanno anche della nomina del super amministratore. L’amministratore e il super amministratore possono anche essere la stessa persona.

 

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4.Il supercondominio e il regolamento condominiale.

Come cambia il regolamento condominiale da un condominio vs supercondominio?

Il regolamento di un supercondominio si basa sugli stessi principi che valgono per il regolamento di in normale condominio. Può essere redatto dal costruttore oppure in momento successivo in fase di assemblea condominiale e definisce l’utilizzo dei beni e dei servizi in comune fra i vari edifici/condomini.
Il regolamento del singolo condominio (se presente) va a regolamentare le parti di mera competenza della singolo edificio.

5.L’assemblea condominiale, l’amministratore e le tabelle millesimali.

Chi ha diritto di partecipare all’assemblea e come vengono redatte le tabelle millesimali?


Come normalmente è compito dell’assemblea condominiale deliberare su quanto riguarda le parti in comune del supercondominio. All’assemblea condominiale del singolo condominio possono partecipare tutti i condòmini che ne fanno parte. All’assemblea condominiale relativa al super condominio hanno diritto a partecipare tutti i condòmini che ne fanno parte se questi sono in misura inferiore a 60.
Nel caso di supercondomini dove in numero di condòmini è superiore alle 60 unità, come anticipato, ogni condominio designerà un suo rappresentate che parteciperà rappresentando il condominio stesso.

Il rappresentante di ogni singolo condominio ha il potere deliberare in merito alla questioni di gestione ordinarie e per ciò che riguarda la nomina e la revoca dell’amministratore e tali delibere hanno validità immediata su tutti i condomìni che ne fanno parte.

Solo nel caso in cui oggetto dell’assemblea del supercondominio siano delle spese straordinarie invece anche se i condòmini sono più di 60 tutti possono parteciparvi e conseguente mente votare.

La delibera condominiale è comunque sempre impugnabile entro 30 giorni dalla data della delibera assembleare o entro 30 giorni dalla ricezione del verbale per il condomini che non vi ha partecipato.

In presenza di supercondominio è necessario redigere due tabelle millesimali distinte. Il supercondominio ha infatti parti in comune riguardanti l’intero complesso di condomìni/edifici e parti invece che riguardano soltanto i singoli condomìni.
Una tabella millesimale riguarderà quindi divisione e competenza della parti in comune e indicherà le ripartizioni di spesa non fra i condòmini ma fra gli edifici che lo compongono. L’altra tabella millesimale riguarderà i millesimi relativi ad ogni singolo edificio/condominio.

6. Si può decidere di sciogliere un supercondominio?

Cosa fare e come procedere quando si intende scioglierlo.

Si, è possibile decidere di sciogliere un supercondominio nel caso in cui la sua esistenza diventi superflua. Un esempio è quando vengono a mancare le parti in comune fra i vari edifici.

In questo caso lo scioglimento dell’assemblea può essere deliberato dalla maggioranza della stessa – secondo quando previsto dal art 1136 del codice civile.

Qualora non sia raggiunta la maggioranza, ma sussistano dei motivi che di fatto portano alla necessità dello scioglimento del supercondominio, è possibile rivolgersi all’attività giudiziaria. Per questo è comunque necessario almeno un terzo dei voti degli aventi diritto.

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