Nomina del nuovo amministratore di condominio.

Essere un buon amministratore di condominio non vuol dire solo amministrare ma essere un consulente presente e fidato che possa risolvere qualsiasi problematica o necessità del condominio e che sia proattivo in azioni migliorative della qualità di vita del condominio.
Ma può capitare che il condominio non sia più soddisfatto dell’operato del suo amministratore e decida la nomina di un nuovo amministratore di condominio.
Come fare quindi per revocare l’amministratore di condominio e nominarne uno nuovo?

Quando un condominio ci chiede di poterlo amministrare c’è un iter preciso da seguire e le prime domande che ci vengono poste sono:
– Cosa prevede la legge in merito alla revoca e all’elezione di un nuovo amministratore di condominio?
– Che maggioranza è necessaria?
– Come viene effettuato il passaggio di consegne?


#facciamoilpunto

Quanto resta in carica un amministratore di condominio? E’ possibile rimuoverlo dalla carica prima della scadenza del mandato?

 

Il mandato di un amministratore dura un anno e e si intende rinnovato per il secondo.  L’amministratore di condominio può essere sollevato dall’incarico anche prima della scadenza del contratto ma, se si vuole evitare di dovergli risarcire i danni (cioè il versamento del residuo compenso che l’amministratore avrebbe incassato se il mandato fosse arrivato a compimento),  è sempre meglio aspettare la fine del mandato e non rinnovare l’incarico.
Questo ad eccezione del fatto che la decisione si fondi su una giusta causa per la violazione di obblighi di legge o a causa di gravi errori.

Quando l’amministratore può essere revocato per giusta causa?

 

Secondo la legge l’amministratore di condominio può essere revocato per giusta causa, e quindi senza obbligo di risarcimento, nel caso in cui ci sia la prova di gravi irregolarità da parte sua quali:
– abbia omesso di aprire ed utilizzare un conto corrente intestato al condominio
– attui una gestione che generi confusione fra il patrimonio del condominio e il suo personale o di altri condomini.
– ometta di convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale e/o si rifiuti di convocare l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore
– manchi di eseguire provvedimenti giudiziari e amministrativi o delibere assembleari
– in caso di azione giudiziari per la riscossione di somme di denaro dovuto al condominio non svolga in modo diligente la procedura e l’esecuzione coattiva
– ometta, in modo totale o parziale, di comunicare i dati della persona o della società incaricata dell’amministrazione e il luogo dove sono custoditi i registri condominiali.
– non tenga obbligatoriamente i registri condominiali o non fornisca al condominio l’attestazione dello stato di pagamento delle spese condominiali ed di eventuali diatribe in corso.
– abbia commesso gravi irregolarità fiscali

Nel caso di mancata revoca da parte dell’assemblea perché non convocata o non nella possibilità di deliberare, ogni singolo condomino ha facoltà di rivolgersi all’autorità giudiziaria. Qualora la domanda venga accolta il ricorrente può rivalersi sul condominio per il recupero delle spese legali. Il condominio a sua volta lo può fare nei confronti dall’amministratore revocato.

Come si fa a cambiare l’amministratore? E nel caso di eventuali crediti?

 

Per la nomina del nuovo amministratore di condominio è necessario revocare l’incarico a quello in carica e nello stesso tempo individuare un sostituto. Può sembrare ovvio ma è un aspetto da non sottovalutare e sul quale non farsi trovare impreparati. Infatti, nel caso in cui non si nomini contestualmente un nuovo amministratore di condominio, il vecchio resta in carica ad interim fino alla nuova nomina. Questo vuol dire che continuerà a gestire l’amministrazione ordinaria del condominio.

 

A livello di passaggi per la nomina del nuovo amministratore di condominio è necessario porre la questione all’ordine del giorno indicando quindi, fra i punti da discutere, la dimissioni/revoca del vecchio amministratore e la nomina del nuovo.
In fase di assemblea poi è necessario effettuare due votazioni:
– i primis bisogna, come anticipato, revocare il vecchio amministratore
– successivamente avviene la nomina del nuovo amministratore scelto

Per entrambe le votazioni è richiesto il voto favorevole del 50% +1 dei presenti all’assemblea che rappresentino almeno i 500/1000 dell’edificio e quindi la maggioranza.

Il passaggio di consegne. Tempi e modi.

Una volta effettuata la nomina del nuovo amministratore di condominio è necessario che venga effettuato il passaggio di consegne. Questo vuol dire che l’amministratore in uscita dovrà consegnare tutta la documentazione del condominio e dei singoli condomini (registri condominiali e documenti contabili) al nuovo amministratore. Il passaggio deve essere registrato da un atto scritto dove saranno elencati tutti di documenti passati. L’atto dovrà essere sottoscritto da entrambi gli amministratori.

Nel caso in cui non venga nominato immediatamente un nuovo amministratore di condominio la documentazione potrà essere consegnata ad uno dei comproprietari. Diversamente permane l’obbligo dell’amministratore uscente di conservare i documenti (e quindi l’incarico in prorogatio ) a tempo indeterminato.

I tempi per il passaggio di consegne fra il vecchio e il nuovo amministratore non sono indicati espressamente dalla normativa ma si deve comunque compiere nel minor tempo possibile. Il consiglio è quello di concordare una tempistica fra i due ed indicarla nel verbale assembleare in fase di revoca/nomina.

 

Che documenti dovrà fornire il vecchio amministratore di condominio?

Il vecchio amministratore dovrà:
– fornire un rendiconto di gestione da presentare all’assemblea
– fornire un elenco di spese
– dovrà dare evidenza della chiusura di cassa in modo da dare un quadro esatto dei versamenti eseguiti e quelli da eseguire.
Nel caso si registrino degli ammanchi o nel caso in cui il vecchio amministratore non fornirà i documenti potrà essere denunciato per appropriazione indebita.

Il giudice può così ordinare la consegna dei documenti, accogliendo anche un’eventuale richiesta di risarcimento danni.

Per quanto riguarda i compensi extra, il vecchio amministratore non potrà richiedere alcun tipo di compenso aggiuntivo se non quanto deliberato in precedenza. Lato cassa del condominio, al momento del passaggio di consegne è necessario richiedere la restituzione di saldi di cassa esistenti al momento, ma solo se questi risultino da effettivi movimenti finanziari.

Spesso accade che al termine del mandato l’amministratore revocato richieda al condominio che gli vengano restituite somme di denaro sostenendo di averle anticipate. La richiesta avviene attraverso un documento che dimostri che l’anticipo è avvenuto e fondando la richiesta sulla scorta del verbale di consegna sottoscritto dal nuovo amministratore. Spesso però questo documento non è sufficiente. Solo l’assemblea infatti può approvare spese e quindi crediti di terzi.

Il cambio dell’amministratore è sempre un momento delicato per il condominio e tutto deve essere svolto nella massima regolarità e trasparenza.
Se avete necessità di cambiare il Vostro amministratore di condominio e siete alla ricerca di un partner affidabile e responsabile lo Studio Donzelli & Criscuoli è a vostra disposizione. Contattateci senza impegno! Accoglieremo le vostre richieste e analizzeremo le vostre necessità per trovare la migliore amministrazione per il vostro condominio, perché ogni immobile è diverso ed ha necessità differenti.

 

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