7 COSE DA SAPERE SU I LAVORI STRAORDINARI IN CONDOMINIO.

LAVORI STRAORDINARI CONDOMINO

Vuoi conoscere le 7 cose da sapere sui lavori straordinari in condominio ?
Vuoi essere preparato su un aspetto così importante, che va gestito con la massima professionalità e trasparenza?
Sai differenza fra lavori “ordinari” e lavori “straordinari”?

 

#facciamoilpunto

 

1.   Che cosa sono i lavori ordinari in condominio?

 

2.   Quali e cosa sono i lavori straordinari in condominio?

 

3.   Quante e quali sono le procedure da seguire per svolgere
i lavori straordinari?

 

4.   È possibile opporsi ai lavori straordinari?

 

5.   Quando devono essere pagati i lavori?

 

6.   È obbligatorio pagare i lavori straordinari?

 

7.   Quale è il ruolo dell’amministratore di condominio nella loro gestione?

 

 

1.Cosa sono i lavori ordinari in condominio?

 

La manutenzione del condominio in costante ordine.

 

I lavori condominiali ordinari sono tutti quegli interventi di manutenzione ordinaria che vengono svolti periodicamente e che hanno l’obbiettivo di mantenere constante l’”ordine” del condominio stesso. Esempio di lavori ordinari sono interventi sull’impianto elettrico, come la sostituzione delle lampadine fulminate o la riparazione del cancello elettrico. Per questo tipo di lavori non vi è l’obbligo di indire un’assemblea straordinaria per ottenere la loro autorizzazione e vengono concordati e demandati anche in fase di gestione.

2.Quali e cosa sono i lavori straordinari in condominio?

 

I lavori imprevisti o per obsolescenza di parti e servizi comuni.

 

I lavori condominiali “straordinari” sono tutti quei lavori che il condominio prevede di realizzare in funzione di una necessità dovuta ad un imprevisto o obsolescenza (esempio: fine ciclo di vita della centrale termica o ammaloramento della facciata). Come quelli ordinari hanno come obbiettivo quello di manutenere efficienti le parti e i servizi comuni, ma diversamente da essi hanno un costo più elevato. Per i lavori condominiali straordinari è necessario indire un’assemblea straordinaria che dovrà approvarli dopo aver rispettato un iter procedurale ben definito che vedremo dopo. Per alcuni interventi particolarmente urgenti l’amministrazione può procedere senza autorizzazione e sottoporre successivamente la spesa ai condomini. Si ritengono lavori urgenti, per esempio, la riparazione di una conduttura idraulica che preclude l’approvvigionamento dell’acqua al condominio o lavori per i quali il mancato intervento porterebbe un pericolo per il condomino.
Quando i lavori sono “straordinari” il loro peso è maggiore, in quanto si portano dietro un iter burocratico che, se non ben condotto, rischia di diventare un problema per il condominio.

3.Quante e quali sono le procedure da seguire per svolgere i lavori straordinari?

 

Diversi sono gli step per organizzare i lavori straordinari nel modo corretto.

 

Abbiamo visto quindi la differenza fra lavori ordinari e straordinari. Ora vediamo come si gestiscono i lavori straordinari e quale sia la procedura corretta che deve essere seguita perché tutto venga svolto nel migliore dei modi.

·       1° assemblea

Viene convocata la prima assemblea nel corso della quale l’amministrazione espone le problematiche rilevate e i condomini decidono di affidare se necessario un incarico per la realizzazione di un capitolato.

·       Predisposizione del capitolato con scelta del Tecnico Progettista e predisposizione del progetto e computo metrico

La scelta del Tecnico progettista è un passo di notevole importanza. L’individuazione di un professionista capace assicurerà un esatto svolgimento di tutto il processo. La scelta di un Tecnico valido si basa su diversi aspetti (non solo economico) quali l’esperienza e la formazione in materia.

Una volta scelto il progettista si dovrà procedere con la predisposizione del capitolato, un documento che “descrive” le opere da eseguire e il relativo computo metrico. Il capitolato d’appalto è quel documento quindi che descrive in modo preciso e dettagliato tutte le opere che dovranno essere eseguite (senza indicarne prezzi).

·       Gara d’appalto.

Il capitolato redatto verrà dato alle imprese che intendo aggiudicarsi i lavori che avranno così le informazioni necessarie per stilare uno specifico preventivo. In questo modo il condominio avrà modo di ricevere dalle offerte uniformi e di valutare i preventivi in modo corretto e omogeneo.

 

·       Valutazione preventivi e assegnazione lavori

Con la collaborazione del Tecnico, il condominio effettuerà poi un’analisi precisa e approfondita delle offerte pervenute, sia valutando l’aspetto economico sia la qualità dell’impresa, il suo livello di esperienza, l’organico e i mezzi di cui dispone. L’obiettivo è quello di definire un paio di preventivi da presentare alla successiva assemblea.

 

·       Convocazione assemblea straordinaria

Una volta raccolte le offerta dovrà essere scelta l’impresa che effettuerà i lavori. Per farlo dovrà essere convocata un’assemblea straordinaria. Contestualmente alla scelta della ditta che andrà ad effettuare i lavori i condomini nomineranno anche il direttore lavori, quello della sicurezza e il responsabile del cantiere. Al fine di snellire le procedure e la discussione in assemblea viene solitamente costituita una commissione che avrà il compito di fare una scrematura iniziale per suggerire in assemblea una o due offerte. Una volta ottenuta la delibera, l’amministratore sottoscriverà quindi un contratto d’appalto con la ditta scelta dove verranno specificate:

  • le opere da eseguire;
  • i tempi e i modi di realizzazione dei lavori;
  • le responsabilità per l’eventuale ritardo nella consegna dei lavori o per errori o vizi nella loro esecuzione.

Nella stessa assemblea i condomini incaricheranno l’amministratore di predisporre il necessario per poter usufruire di eventuali detrazioni fiscali.

·       Approvazione della delibera.

La delibera relativa a lavori straordinari deve essere approvata con solida maggioranza pari al 50%+1 dei presenti (anche per delega) che rappresentino almeno il 50% del valore millesimale dell’edificio.

 

·       Costituzione di un fondo per il pagamento dei lavori.

La costituzione di un fondo per il pagamento dei lavori straordinari è un punto importantissimo di tutto il processo. La costituzione di un fondo speciale nasce dall’esigenza di pagare i lavori straordinari e le somme raccolte potranno essere esclusivamente usate per questo scopo. È infatti molto importate:
– avere a disposizione una somma di denaro per pagare le spese così da evitare ritardi o mancati pagamenti
– dare una garanzia alla ditta incaricata dei lavori
– tutelare i condomini che hanno versato la loro quota dai condomini morosi.

Le quote saranno ovviamente calcolate in base ai millesimi condominiali (solitamente i millesimi di proprietà) e la raccolta delle stesse avverrà tramite richiesta di rate straordinarie.

 

4.È possibile opporsi ai lavori straordinari?


È facoltà dei condòmini opporsi alla delibera assembleare che ha approvato un piano di lavori straordinari a patto che sussistano delle clausole di annullabilità.
Nello specifico:
– il condomino o i condòmini presenti all’assemblea potranno impugnare il verbale entro 30 giorni dalla delibera.

– i condòmini invece non presenti all’assemblea potranno impugnare il verbale entro 30 giorni dalla data di ricezione dello stesso.

 

5.Quando devono essere pagati i lavori ?

 

Tutti gli step per il pagamento dei lavori straordinari in condominio.

 


Con la costituzione del fondo il condominio si assicura così di avere i fondi necessari al pagamento dei lavori. Ma quando avviene questo pagamento?
Il pagamento avviene solitamente a step. Si procede con un pagamento ad inizio lavori, successive trance ad avanzamento lavori e saldo a fine d egli stessi e/o a collaudo avvenuto.
Nel bilancio di gestione straordinaria l’amministratore dovrà indicare tutte le spese realmente sostenute comprensive di eventuali sconti e/o opere extra maturate. Si andrà così a determinare un conguaglio a credito o a debito, esattamente come avviene nella gestione straordinaria. L’amministratore rilascerà poi la certificazione delle spese che sono fiscalmente detraibili sulla base di quanto pagato all’impresa nel corso dell’anno solare. Potrebbe infatti accadere che nonostante il condomino abbia pagato per intero la propria quota porti in detrazione nell’anno successivo una quota inferiore poiché la detrazione fiscale spetta su quanto pagato dall’amministratore all’impresa e non di quanto versato dal condomino all’amministrazione. In caso di sconti in fattura o cessione del credito tale certificazione non verrà rilasciata in quanto il credito generato è già stato ceduto a terzi.

6.È obbligatorio pagare i lavori straordinari?



Si. Tutti i condòmini sono obbligati a pagare le quote a loro carico anche se dissenzienti, astenuti o non presenti all’assemblea. Questo in considerazione del fatto che la delibera è stata autorizzata con la maggioranza richiesta  dal Codice Civile è deve per tanto essere rispettata da tutti. Nel caso uno o più condòmini non paghino le spese straordinarie come stabilito, l’amministratore potrà procedere contro di essi richiedendo le somme dovute con diversi strumenti, fra cui il decreto ingiuntivo.

 

7.Quale è il ruolo dell’amministratore di condominio nella loro gestione?

 

 L’amministratore di condominio e il suo ruolo chiave nella gestione dei lavori straordinari.

 

Il ruolo dell’amministratore è di fondamentale importanza. Una figura capace sia dal punto tecnico che amministrativo può fare senz’altro la differenza per un condominio che otterrà un risultato perfetto senza intoppi e preoccupazioni. Lo Studio Donzelli & Criscuoli è altamente formato nella gestione dei lavori straordinari. Le competenze tecniche dell’Arch. Donzelli, il saper far quadrare i conti del Rag. Criscuoli e il team preparato sono gli ingredienti essenziali per la gestione dei lavori straordinari in condominio.

Se cerchi un amministratore capace e preparato per la gestione dei lavori straordinari nel tuo condominio siamo a tua disposizione.
Troveremo la migliore soluzione alle tue esigenze.

Contattaci via mail a: amministrazione@archdonzelli.it o tramite il nostro form: https://studiodonzellicriscuoli.it/contatti/

 

Esempio lavori straordinari sotto nostra gestione.

 

 

PRIMA                                                   DOPO

 

 

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